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...新政对商服类物业限购限售,销售对象须为法人单位 注册公司买...

3月31日起广州正式实施商服类物业限购限售新政:开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业再次转让时,应当转让给法人单位。记者采访了解到,近期有不少个人通过注册公司获得购买公寓的资格。对此,接受记者采访的相关法律人士表示,这条看似“好办法”的迂回路线,实际上买家需为此付出更多的税费。

现状:天河番禺公寓供应减少

根据中地行提供的统计数据,2017年广州商务公寓新增供应约11232套。商务公寓的面积普遍较小,大多只有五六十平方米。数据显示,2016年广州商务公寓成交的套均面积为61平方米。按此计算,2017年广州商务公寓的新增供应面积有68万平方米,和2016年的132万平方米相比接近减半。

过去几年,广州商务公寓供应的三大区是天河、黄埔和番禺。进入2017年,原先三巨头中的天河和番禺新增供应出现颓势。天河没有了万科云城米酷,供应自然减少;番禺大部分商务公寓项目则都进入尾声,新的项目又没跟上,因此新增供应也开始萎缩。只有黄埔,因为港航中心有上千套货量的加入,因此继续保持了较高的供应。

除了黄埔,2017年商务公寓供应量较大的区还有南沙和增城。自变身自贸区以来,南沙包括商务公寓在内的办公物业就被看好,开发商拿商务用地的积极性提高,现在这些商务用地项目建成的商务公寓开始陆续上市,因此供应量开始增加。至于增城,住宅依然是楼市的供应主力,推商务公寓的楼盘并不算多,只是因为长风国际公寓有近千套的新货,因此才拉高整体供应量。

新政出台:房企调整公寓推售计划

“3·30”新政出台后,无疑对市场上的公寓销售带来巨大影响。根据新政规定,房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。广州某代理行总经理孙女士告诉记者,在广州三大商业地产(公寓、写字楼、商铺)中,公寓的购买比例最高,其中超过八成以上都是个人购买。因为“门槛低、不限购不限贷”,而且价格低至四五十万甚至更便宜,因此被受市场青睐。而如今,公寓最大的销售途径被“卡住”了。

某大型房企在番禺的大型公寓项目本计划4月初上市,开发商告诉记者,现在公司已推迟开盘时间,因为新政出台后,很多购房者纷纷退订,该公司不得不调整推售计划。无独有偶,海珠区某公寓项目虽然赶在新政的前一天“抢闸”开盘,并取得不错销售业绩,但是所剩货量仍不少。开发商表示,现在还没想好接下来怎么销售,“实在不行就公司自己持有,然后整体租出去。”

迂回应对:注册公司法人获取资格

日前记者走访市场了解到,一些中介和楼盘销售均明确表示,如果个人想买公寓也不是没有办法,只需要注册一家公司,成为法人,即可获得购买的资格。而注册的费用仅需三四千元左右。

广州某地产公司销售人员梁小姐告诉记者,注册公司只要2300~2500元,十五个工作日即可完成一系列手续。如果买家觉得麻烦,他们可以找相应的代办公司代办,收取少量中介费。

然而据记者了解,目前在限购背景下,通过注册公司法人购买公寓,其成本远远不止几千元。除证照费用要2000元左右、刻章备案费1000元左右、组织机构代码费用及数千元的“租地”费用外,还需要请会计进行公司的记账报税等。广州某代理行总经理孙女士告诉记者,新政后确实有买家通过上述方式购买公寓,但是数量不多,“毕竟成立公司后每年都有一系列的事情需要打理,不是每个公寓买家都能承受。”

算笔账

入100万 出150万 光增值税就达20万

据业内人士介绍,只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构,按照现有政策都可以不受限制的购入房产,包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店等等。

不过,广州市房地产中介协会法律咨询服务中心张旭锋律师指出,虽然个人买家通过注册公司买卖公寓能够“规避”新政,但是其中产生的高额税费却不能不提。张旭锋告诉记者,公司购买公寓和个人购入房产没有太大的区别,均包括3%的契税、0.05%的印花税,以及专项维修基金和交易手续费。但在持有环节,公司购买公寓的“负担”就逐渐显现,因为个人购买公寓无需缴纳房产税、营业税、所得税以及土地使用税,而公司“从价计征”的房产税则为房产原值 70% 1.2%,以一套100万的公寓计算,仅该笔费用就达8400元。而“从租计征”所要征收的包括房产税、营业额、应税所得额等。而在转让环节,个人土地增值税可免交,但是公司购买的公寓如果是房屋直接过户,则需要根据增值额的比例,按照30%~60%征收,同样以一套100万的公寓计算,如果卖出后的价格为150万,则增值税最多要交20万元。